樓市漲價動力最大的20個城市
前不久，標(biāo)準(zhǔn)排名研究院推出“2016年樓市降價壓力最大的20個城市”榜單，反響熱烈。不過，標(biāo)準(zhǔn)排名研究院認(rèn)為，樓市雖然已經(jīng)進入過剩時代，但并非全無亮點，價格分化的情況將會繼續(xù)存在。
那么，亮點何在?根據(jù)三項指標(biāo)(土地收入的完成情況、樓面價漲幅和溢價率增長)綜合評分，標(biāo)準(zhǔn)排名研究院最終篩選出“2016年樓市漲價動力最大的20個城市”，其中，排名前10的城市分別為溫州、瀘州、蘇州、衢州、鹽城、福州、南寧、佛山、九江和南京。標(biāo)準(zhǔn)排名研究院相信，在這些城市開發(fā)項目的地產(chǎn)商，比其他地區(qū)的地產(chǎn)商更樂觀、更有信心，因而其漲價動力也相對大。
土地收入成交情況反映出開發(fā)商的拿地?zé)崆椋煌痘钴S說明開發(fā)商在該地區(qū)拿地積極性很高，對未來的預(yù)期判斷樂觀，反之則謹(jǐn)慎或悲觀。2015年土地收入的完成情況最好的10個城市中，瀘州排名第一，2015年土地收入額為43.95億元，去年為5.87億元，今年的完成情況已高達749%;鹽城排名第二，完成243.02%;排名第10的張家口也完成了150%。北京土地收入雖最多，但截至最新的11月29日，完成情況也還不到100%。
再看樓面價增長情況，這個指標(biāo)是該土地收入與成交土地規(guī)劃建筑面積的比值，樓面價高說明未來該項目的樓盤價格也會相應(yīng)較高，業(yè)內(nèi)的比值一般在二三倍，即土地成交樓面價與該項目樓盤售價的比值，市場上常見的“地王”稱謂就多以樓面價來衡量。
北京2015年的樓面價是13600元/平方米(下同)，比去年增加2173元，排名第三;排在北京前面分別是福州和上海，樓面價分別增加2731元和2569元。如果按增長百分比來排名，北京樓面價同比增長20%只能排名29位。排在第一的是蘭州，樓面價同比增長163%，第二位瀘州增長143%。上海的樓面價增長45%，遠遠高于北京，即使如些，上海也未能進入前10名。
溢價率是土地競拍價格與土地成本的比率，溢價率高說明該地區(qū)的土地競爭比例激烈，開發(fā)商高價拿地，從而會帶動當(dāng)?shù)氐臉鞘袃r格。2015年溢價率最高的城市是蘇州(62.21%);合肥排名第二(56.73%);北京和上海的溢價率分別為37.41%和26.19%，排名第4和第6。2015年溢價率小于或等于1%的城市有39個，大于10%的城市只有20個，由此可見，開發(fā)商愿意高價拿地的城市并不多。
在分析溢價率高低之外，溢價率持續(xù)上升的城市更應(yīng)受關(guān)注，因為在這些城市里，開發(fā)商的高價拿地的勢頭在攀升。2015年溢價率上升最快的城市是福州，溢價率上升了41.55個百分點;蘇州排名第二，上升38.55個百分點;南京第三，上升17.75個百分點。全部100個城市溢價率上升的城市只有38個，大多數(shù)城市的溢價率都是下降。
在行業(yè)逆境中，不管是開發(fā)商還是購房者，觀望氣氛遠高于投資熱情。此時，一個城市的賣地收入大幅增長，同時樓面價和溢價率都在上漲，說明開發(fā)商在該地區(qū)的態(tài)度變得更為積極，這或許會推動地區(qū)樓市正向發(fā)展。
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